아래의 3번째 예시가 비례보상 케이스입니다. 가입금액이 건물가액의 80%에 대해서 3/4이므로 전체 손해액의 75%만 피해보상을 받을 수 있습니다. 피해액은 전체 건물가액 대비 가입금액의 비율에 따라 비례 보상됩니다.
가입금액
건물가액
손해액
지급 보험금
1억원
1억원
6천만원
6천만원
(전액 보상)
8천만원
1억원
6천만원
6천만원
(전액 보상)
6천만원
1억원
6천만원
4500만원
(비례 보상)
적절한 가입금액을 설정하려면, 결국 건물가액을 무엇인지 알아봐야 합니다.
건물가액(보험가액)이란?
화재보험에서 ‘건물가액’ 또는 ‘보험가액’은 단순한 부동산 시세와 다릅니다. 건물을 다시 짓는 비용(복원 가치) 기준으로 평가되기 때문에 일반적인 부동산 가격과 혼동하면 안 됩니다.
개념
의미
건물가액
건물 복원비용 - 감가상각
(토지 가격 포함 X)
부동산 시세
시장에서 거래되는 가격
(토지 가격 포함 O)
건물 복원 비용은 재조달 비용, 복구 비용, 신축 비용, 재건축 비용 등의 동의어로 사용되기도 합니다.
건물가액 계산방법
건물가액(보험가액)을 산정하는 방법에는 직접법과 간접법이 있습니다.
일반적으로 널리 활용되는 방법은 간접법입니다. 이는 한국부동산원이 매년 조사하는 아파트 및 연립주택 등의 신축 단가 정보를 활용하여 계산하는 방식입니다. 고급 럭셔리 주택의 경우, 전문가에게 의뢰하는 직접법을 활용합니다.
본 글에서는 간접법에 대해서만 소개하겠습니다.
① 기본 계산 공식 (간접법)
건물가액 = 신축비용 – 감가상각
(신축비용 = 신축단가 × 건물면적)
② 주요 요소
항목
설명
신축단가
건물 건축 비용 (㎡ 단위)
면적
건물 바닥 면적 (㎡ 단위)
감가상각
오래된 건물의 가치하락
건물가액은 언제 정해요?
주택화재보험 가입 시, 보험사와 건물가액에 대해 합의해보신 기억이 있으신가요? 아마 없으실 겁니다. 그러면 건물가액은 언제 정하는 걸까요? 화재사고 발생시 정해집니다.
상법 제671조
당사자 간에 보험가입금액을 정하지 아니한 때에는 사고 발생 시의 가액을 보험가액으로 한다.
왜 이런 방식을 택하는 걸까요?
화재보험 가입 시마다 건물가액을 산정하는 과정이 필요하다면, 가입 절차가 길어지고 감정 비용이 많이 들게 됩니다. 이러한 단점을 보완하기 위해, 화재 발생 확률이 낮다는 점을 고려하여 현재의 방식을 채택한 것입니다. 실제 보험금이 지급될 경우에만 신축비용(재건축비용)을 감정하면 된다는 점에서 합리적인 방식이라 생각됩니다.
신축비용(건물복구비용)은 화재발생년도의 건물신축단가표를 참고하여 계산하게 됩니다.
건물신축단가표는 한국부동산원에서 매년 발표되는 건축비 기준표입니다.
건물의 표준단가와 부대설비 보정단가로 구성되어 있으며, 각종 건물에 대한 감정평가액 산정,「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」에 의한 손해보험사의 특수건물 시가산정, 소방청 훈령「화재조사 및 보고규정」에 의한 화재 피해액 산정,「건축법」및 지방자치단체의「건축조례」에 의한 감리비용 산출기준 등 다양한 분야에 공적자료로 활용되고 있습니다.
보험가입금액 주기적인 조정 필요
일반적으로 건물가액은 매년 상승되는 경향이 있습니다. 어라? 감가상각을 반영하면 하락해야 정상이 아니냐구요? 최근에는 인건비, 자재비 상승 등으로 인한 물가상승으로 건축비용이 크게 상승하는 추세를 보이기 때문에 건물가액은 매년 오른다고 보시는 게 맞습니다. 아래 표를 보시면, 공사비 상승폭이 매우 큰 것을 확인하실 수 있습니다.
그렇기 때문에 전액보상이 가능하도록 주택화재보험의 보험가입금액을 정기적으로 점검하고 조정하는 것이 필요합니다. 만약 건물 가입금액이 부족하다면, 보험증권에 배서를 하여 가입금액을 변경할 수 있습니다.
📌 배서
배서는 기존의 보험계약 내용을 변경하거나 추가 사항을 반영하는 절차를 의미합니다.
애초에 보험가입금액을 건물가액을 넉넉히 초과하도록 설정하는 것도 방법입니다. 가입금액을 건물가액을 넉넉히 초과하게 설정해도 화재보험의 화재손해 특약 보험료가 싼 편입니다. 주택화재보험에서 화재 관련 담보들(화재손해비용, 화재복구비용)의 경우, 가입금액을 1억을 초과하도록 설정하더라도 증가되는 월 보험료는 (화재위험이 적은 건물급수가 1급인 아파트의 경우) 천원미만이라고 보시면 됩니다.
건물가액보다 쓸데없이 보험료를 더 낸다는 점에서 다소 낭비인 부분은 있지만 개인적으로는 약간의 손해를 감수하고 화재손해로 인한 리스크를 완벽히 방어하는 것이 더 낫다는 의견드립니다.
